来源｜财经《公司研究院》
地产圈又要被王石搅动了。
9月28日，深圳盐田小梅沙片区，深圳深石城市更新有限公司完成工商注册，75岁的王石出任董事长。
图为王石 图源：网络
淡出开发一线多年的王石，重新踏回自己深耕半生的地产战场。
凤凰网财经《公司研究院》梳理后发现，这并非传统意义上重拿地、高杠杆的地产开发回归。
因为这家新公司，经营范围并未包含房地产开发经营，瞄准的是城市存量资产的改造盘活与运营赛道。
放在当下的行业环境看，这次出手并非心血来潮。背后既有现成的团队与已经跑通过的实体项目做铺垫，也赶上政策层面为存量市场释放出新的机会，促成了这一次布局。
01
离开万科之后：持续迭代的创业版图
王石新成立的深圳深石城市更新有限公司，从名字来看瞄准“城市更新”赛道。
图为深圳深石城市更新有限公司经营范围 图源：企查查
而从工商登记信息来看，公司实际可开展的业务，集中在商业综合体管理、文旅项目策划、酒店与物业运营、住房及非居住物业租赁、建筑节能服务，以及自有资金投资等方向。
这意味着王石此番不是回归拿地建房、商品房开发销售这类传统地产业务，而是瞄准城市存量资产的改造、盘活与运营市场。
图为深圳深石城市更新有限公司股东和人员信息 图源：企查查
这家新公司的股权上，采用五方股东各持股20%的平权合伙模式，王石通过深石管理咨询间接持股19.99%，没有设置单一的绝对控股股东。
从地产资管行业的实操经验来看，这种均分持股架构，和传统房企创始人一股独大的控股模式形成明显区别，商业层面更偏向多方资源聚合的协作平台。
这家新公司，不管是股东阵营还是核心管理董事，都带着很深的万科体系烙印。
股权层面，除王石旗下的深石管理咨询，其余多家合作机构的核心操盘人均有万科从业背景，核心高管同样多出自万科体系。
图为杜吉良 图源：网络
法定代表人杜吉良从工程一线起步，在万科苏南区域深耕近十年，历任土建工程师、事业部总经理，2021年便跟随王石创业，主攻产城运营与存量盘活业务。
董事倪晓栋兼具房企区域营销、私募基金、产城投资复合经历；董事姜浩在万科任职超过二十年，长期主管商业资产运营管理。
这批人熟悉地产全链条，懂工程建设、商业运营，也接触过资产管理与股权投资，是一批从旧开发时代走出来的老兵。
而这支队伍的集结，要从王石离开万科说起。
图为王石作为深石集团创始人的介绍 图源：深石集团官网
时间回溯到2017年，王石正式卸任万科董事会主席，随即创办深石集团，搭建起碳中和社区、运动健康、绿色金融三大核心业务板块，新公司不少核心成员，也正是在这一阶段聚拢到深石的业务体系当中。
离开传统地产开发之后，王石开始连续创业。
运动健康板块，是王石离开万科创业后，外界曝光度最高的领域。
图为HYROX中国与王石团队签约现场 图源：深石集团
今年，王石团队切入HYROX综合体能赛道，这项运动在9月因北京站外籍选手“赛场失禁”事件出圈。
图为生顽石训练馆HYROX商学院赛事活动现场 图源：深石集团
王石在大梅沙生物圈三号园区落地首家“顽石”HYROX训练馆，自由训练108元/小时，一对一私教308元/小时，同时开设集训营、团体包场，还发起商学院系列赛事，把企业家圈层和体育社交绑定在一起。
再之前，依托深潜赛艇健康俱乐部，深石在国内多城布局水上运动中心，开展会员培训、企业团建与商学院赛事社群业务，单期海外高端训练营客单价可达数十万元。
这套业务搭建起高净值企业家的链接网络，可以反向为城市更新、碳中和社区项目做圈层资源对接。
图为生物圈三号碳中和实验园区（原大梅沙万科中心） 图源：深石集团
真正为本次城市更新公司提供业务底座的，是碳中和社区业务，标志性项目就是“生物圈三号”。
2021年，深石集团正式发力双碳赛道，把大梅沙的原万科中心办公园区作为首个落地试验样本。
王石曾这样描述当时的判断：“2020年中国宣布双碳目标，像老战马听到冲锋号，我即刻意识到，碳中和经济时代来了，我决定再次创业。”
生物圈三号一期，是对已经建成的存量办公物业做低碳化改造，并非新拿土地新建楼宇。
改造完成之后，园区绿电占比从原先的17%提升到85%，建筑整体能耗下降60%，每年实现二氧化碳减排超过800吨。2024年项目升级到2.0版本，设定目标是到2028年实现片区整体碳排放削减40%。
图为生物圈三号可持续生活市集现场 图源：深石集团
这个项目在商业模式上做了很关键的尝试，追求“零补贴商业闭环”。
它探索多元收入来源，包括建筑节能带来的收益、园区运营服务费、碳资产的管理经营，再加上市集、社群商业的营收，尝试形成自我造血的闭环。
王石曾把这套业务模式比喻为“碳中和社区的麦肯锡”，核心输出规划、改造、运营全套解决方案，而不是做重资产的持有建设方。
不过，这套从“生物圈三号”打磨出来的存量改造运营方法论想要落地施展，离不开城市更新赛道政策环境的持续改革。
02
存量时代窗口打开，城市更新迎来政策利好
深圳作为城市更新改革的前沿试验场，早在2026年2月就印发城市更新项目管理新政，优化土地移交率、保障房配建规则，随后落地备受市场关注的“清调供”机制。
图为深圳城市更新文件（深建规〔2026〕3 号）图源：深圳市住建局官网
即针对一批房企资金链断裂导致停滞的旧改项目，政府清退无力推进的原有实施主体，重新调整规划条件，再对外供给，为具备运营能力的市场主体创造入场机会。
仅2025年，深圳就有17个旧改项目完成清退调出，形成规模可观的存量项目池。
图为盐田区大小梅沙片区更新规划 图源：盐田区政府官网
盐田区2026年换届政府工作报告（9月16日对外发布）明确提出：推动大梅沙村、小梅沙村有机更新与文旅高质量发展双向赋能。
这也是深石城市更新将注册地落在小梅沙的重要原因，小梅沙是深圳重点打造的文旅型城市更新片区，由本地国资统筹整体开发。
新公司注册地址落在小梅沙村12号，等于直接扎进了这个片区更新的最前线。
深石或将依托生物圈三号沉淀下的深圳本地实操经验，承接片区内存量物业的规划咨询、改造、运营服务。
而在2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是国内城市更新领域首部国家级专项规划，从国家层面确认“存量提质增效”的大方向。
图为老旧街区厂区改造提升工程相关规划专栏 图源：政府公开规划文件
文件提出两大核心方向：一是摸清各地存量资产底数，盘活老旧厂房、商办、存量住房、公房等低效资产；二是放宽用地约束，允许老旧厂区、街区兼容科创、便民商业等多元业态，打破单一用地性质的限制，同时下达老旧小区、危旧房、老旧厂区街区的改造量化任务。
王石此前打磨多年的生物圈三号，恰好踩中国家级规划的政策导向。
项目没有新拿建设用地，以已建成的存量办公楼为基底，重构空间业态，把单一办公楼宇改造为集合科普、艺术、商业、科创孵化的复合社区，同时落地低碳改造与片区长期运营。
不过，传统房企的核心能力集中在拿地、建设、销售的增量开发逻辑。不少城市更新项目硬件改造完成之后，却陷入业态空洞、租金不及预期的困境，改造完成不久又变回低效资产，改造后的可持续运营，才是存量更新真正的难点。
生物圈三号的价值，就在于完成了这套运营逻辑的示范，通过节能收益和运营服务实现自我造血。
但示范样本并不等同于可以随处复制的成熟商业模式。
图为大梅沙生物圈三号社区范围地图 图源：深石集团
生物圈三号能够跑通，很大程度依托大梅沙滨海区位、团队品牌影响力以及地方层面的配套支持，属于小范围标杆项目。
向外复制时，依旧要面对产权分散、规划审批链条长、项目回报周期长等现实难题。而这家新公司本身，或许就是为小梅沙片区更新量身设立的载体，重心落脚深圳本地，未必会追求异地扩张。
综合来看，王石团队手握两层能力沉淀：一是万科时期积累的片区开发、政企对接经验；二是生物圈三号打磨出的存量低碳改造、片区运营的新方法论。
王石曾在凤凰网财经《封面》的访谈中谈及：“我还有活力，不要再把我摆到什么位置上，我还要创业。”
75岁的王石再度入局，正是踩中城市发展范式切换的风口，将数十年地产行业积累投向存量运营赛道。
而大梅沙跑通的这套实践，能否适配条件各异的存量项目，依旧要等待后续落地项目时接受市场检验。
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